A tervezési hibákról érdemes külön is szólni. Az egyik legnagyobb hiba, ha a rosszul értelmezett költségtakarékosság miatt a tervezés és a megfelelő előkészítő munka elmarad. A tervezési hibák nagy része a kivitelező hozzáértésével és/vagy a műszaki ellenőr gondosságával még megelőzhető, kivédhető.
Praktikus szempontok a projekt előkészítése és ajánlatkérés során
Tervezés
Hibák és lehetséges következmények
E hibák lehetséges következményei:
- veszélyeztetik a kitűzött energetikai cél elérését,
- állagvédelmi problémák merülnek fel az épületszerkezetekben (pl.: a lábazati hőszigetelősáv elhagyása, a hőhídhatás felerősödése miatt, az akár 40-50 éves épület földszintjén, az addig ismeretlen penészesedéshez vezethet),
- új, addig nem volt hibalehetőségek megjelenése (pl.: a lapostető kiegészítő hőszigetelése megemeli a vízelvezetés síkját a tetőn, ezzel lecsökken/ megszűnik a vízküszöb a tetőfelépítményből a tetőfelületre kivezető ajtónál vagy a szellőzőknél),
- a technológiai sorrendtől eltérő kivitelezés (pl. a hőszigetelést követően elvégzett nyílászárócsere, többlet javítási munkával és költséggel jár a nyílásbélletekben).
Megjegyzések a tervezéshez kapcsolódóan:
- A korszerűsítést lehetőleg a teljes „termikus burok” egészén, azaz a fűtött területeket határoló teljes felületen el kell végezni, ám ha ez egyszerre nem lehetséges, akkor az egyes ütemek műszaki tartalmának és sorrendjének meghatározását célszerű tervezőre bízni!
- A termikus burok elemeinek (homlokzati falak, lapos tető és pincefödém, nyílászárók) és/vagy a kiegészítő szerkezetek (korlátok, falszegélyek stb.) csatlakozásai, illetve a felületek áttörési pontjai (homlokzati szellőzők, tetőösszefolyók, pára- és strangszellőzők stb.) mind kritikus hibaforrások, melyek megfelelően megtervezett csomóponti kialakítása elengedhetetlen a hibamentes kivitelezéshez és használathoz.
- Ne felejtsük el, hogy „az ördög a részletekben bújik meg”, ezért a kiviteli szintű részlettervek (pl. csomópontok) kidolgozása szükséges, és az ennek megfelelő kivitelezés ellenőrzése eltakarás előtt.
- Nem szorosan vett tervezési kérdés, inkább ütemezési, de fontos megemlíteni, hogy az utólagos homlokzati hőszigetelés kivitelezésére az éves középhőmérsékletet jelentő tavaszi vagy őszi hónapok a legalkalmasabbak, télen a hideg, nyáron a hőség akadályozza a munkavégzést vagy veszélyezteti az elvárt minőség elérését.
A fentiekből is látható, hogy a megfelelő előkészítéshez szükséges a megrendelő oldalán a szakmaiságot képviselő tervező közreműködése. Feladata összetett, az épületenergetikai kérdésektől a tűzvédelmi szabályok betartásán át, az építészeti megjelenésig, mindenre ki kell, hogy terjedjen. Épületenergetikai feladat pl. a termosztatikus radiátorszelep felszerelésekor a fűtési rendszert esetlegesen érintő beavatkozások épületgépészeti megtervezése vagy a tervezett hőszigetelések vastagságának meghatározása. Elképzelhető, sőt valószínű helyzet, amikor a tervező nem tanúsító vagy épületenergetikus, ekkor a tervező mellett energetikai szakérő megbízása szükséges, aki a tervezőnek előírja a szükséges energetikai paramétereket.
Jogszabályi kötelezettség a tűzvédelmi szabályok betartása, mely csak az általános és a gyártói előírások együttes ismeretében, illetve alkalmazásával teljesíthető. E szabályok gyakorlati tesztjére szerencsére ritkán kerül sor, de akkor e kérdés jelentősége hirtelen megnő (pl. kifizeti-e a biztosító a tűz okozta károk helyreállítását, abban az esetben, ha a homlokzati hőszigetelés nem felelt meg a tűzvédelmi előírásoknak, avagy eleve kisebb kár keletkezik).
Az építészeti kérdések köre az anyagválasztás is, a méretek és színek, illetve minták meghatározására, illetve általánosságban a szakmai és településképi követelményeknek való megfelelésre terjed ki.
A komplex követelményrendszernek való megfelelési elvárásokról a felújítás kivitelezőjét még az árajánlatkéréssel egyidőben kell tájékoztatni, különben a későbbi problémák felmerülésekor azt a mindenki által ismert sablonválaszt kapjuk, hogy „nem volt benne az árajánlatban”, vagy azt, hogy „de hát ez műszakilag nem rosszabb megoldás”. A beszerzések ezen esetekben jellemzően nem közbeszerzések, ezért szigorúbb követelmények írhatóak elő pl. az anyagkiváltások esetében: ha a tervező valamit tervez, annak általában oka van, gépészeti és villamossági egységeknél különösen fontos, hogy a tervek szerinti megvalósítás történjen, ne legyen lehetősége a kivitelezőnek olcsóbb megoldások alkalmazása műszaki egyenértékűségre hivatkozva.
Nem a teljes tiltás a cél, hanem az elvárások világos, és előre meghatározott rögzítése, beleértve azon műszaki paramétereket és eszközöket, melyektől nem lehet eltérni. Itt nyilvánvalóan műszaki ellenőr (aki praktikusan a tervező is egyben) alkalmazása elvárt, aki tud segíteni abban, hogy adott kivitelezői javaslat a módosításra elfogadható-e vagy sem. Az is praktikus tanács, hogy lehetőleg minden módosítási javaslat már az ajánlatkérési folyamatban világossá váljon, de legkésőbb szerződéskötéskor, és a szerződés teljesítése alatt már nem merüljön fel lényegi változtatási igény (ne legyen kiszorított helyzetben a megrendelő). Az pedig már nem is praktikus tanács, hanem elvárás, hogy a kivitelezői módosítási javaslat mindenképpen előzetesen merüljön fel (azaz beépítés előtt), és joga legyen a megrendelőnek azt mérlegelnie, és el nem fogadhatósága esetében visszautasítania.
Az ajánlatkérés és a szerződéskötés a kivitelezési tevékenységek esetében egyébként is elhanyagolt téma, de szükséges kitérni rá a megrendelők védelmében. Ajánlatot mindenképpen a tervek és energetikai elvárások mellékelésével együtt szükséges kérni, ideális – és egyébként elvárható – esetben árazatlan teljes költségvetés mellékelésével egyidejűleg. Azt a kitételt is szükséges beletenni az ajánlatkérésbe, hogy „az ajánlatkérési dokumentáció elválaszthatatlan részét képezi a vállalkozási szerződésnek”.
Természetesen jobb megoldás, ha a teljes műszaki tartalom a szerződés melléklete, azonban ez – jellemzően kisebb értékű szerződések esetén – el szokott maradni. A szerződést biztosító mellékkötelezettségek (azaz biztosítékok) műszaki tartalomhoz való igazítása is szükséges, és a szerződés részét kell, hogy képezze.
A végszámla legalább 10%-os értékben való meghatározása célszerű, hogy az esetleges hibák kijavítása jogvita esetén is lehetséges legyen az eredeti keretösszeg erejéig, de ugyanígy, akár visszatartást vagy bankgaranciát is alkalmazni lehet. Fontos szempont, hogy bár kivitelezői előleg biztosítása szükséges lehet, de a megrendelő részéről ne jelentsen túl nagy kitettséget, ugyanígy előzetesen meg kell vizsgálni az ajánlatadót, hogy a nyilvános pénzügyi számai alapján képes-e egyáltalán megvalósítani a beruházást vagy az előlegek biztosítják-e csak számára azt a pénzügyi hátteret, ami ezt lehetővé teszi.
Az előbbiek mind felesleges „jogászkodásnak” tűnhetnek (különösen ha egy szerződés éppen ezek nélkül is szerződésszerűen és megfelelő minőségben teljesül), azonban a tapasztalatok azt mutatják, hogy ezek elhanyagolása jelentős pénzügyi kockázatot okozhat a megrendelőnek. Laikusként nem kell tisztában lenni a szakmai szabályok részleteivel, de ha a kivitelezési szerződésben rögzítjük a vonatkozó műszaki előírások alkalmazásának elvárásait, akkor egy későbbi jogvita esetén sokkal egyértelműbb lesz, illetve hamarabb rendeződhet a probléma, vagy legalább egyáltalán fennáll annak a lehetősége, hogy rendeződhessen a probléma.